32 C
Ho Chi Minh City
Chủ Nhật, Tháng Sáu 26, 2022

Dưới đây là cách WeWork trả lời 5 câu hỏi lớn nhất về hoạt động kinh doanh của mình – và tại sao các nhà phân tích vẫn lo lắng về IPO sắp tới của nó


Adam Neumann, đồng sáng lập và giám đốc điều hành của WeWork, phát biểu trong buổi lễ ký kết tại kỳ hạm WeWork Weihai Road vào ngày 12 tháng 4 năm 2018 tại Thượng Hải, Trung Quốc. Công ty không gian hợp tác hàng đầu thế giới WeWork sẽ mua lại Hub Hub đối thủ có trụ sở tại Trung Quốc với giá 400 triệu đô la Mỹ. (Ảnh chụp bởi )

  • Các nhà phân tích và nhà đầu tư tiềm năng đã có một số câu hỏi lớn về WeWork. Bây giờ họ có một số câu trả lời.
  • Trong hồ sơ cung cấp công khai mà nó phát hành tuần trước, WeWork đã giải quyết nhiều câu hỏi đó.
  • Một trong những phần trong tài liệu có tên "Dự kiến ​​khả năng phục hồi trong suy thoái".
  • Nhưng câu trả lời của công ty không nhất thiết mang lại nhiều sự yên tâm cho những người hoài nghi; thay vào đó, nhiều nhà phân tích tìm thấy lý do trong giấy tờ IPO của WeWork thậm chí còn hoài nghi về công ty hơn trước.
  • "Danh sách rủi ro của họ (trong tài liệu) cho công ty sắp tới là một cú hích lớn nhất về những gì mọi người đã nghĩ về nó," theo Walter Johnston, người tập trung vào thị trường bất động sản với tư cách là phó chủ tịch tín dụng xếp hạng tại công ty nghiên cứu Morningstar.
  • Bấm vào đây để biết thêm nhiều câu chuyện BI Prime.

Các nhà phân tích và nhà đầu tư tiềm năng đã có một số câu hỏi lớn về WeWork. Bây giờ họ có một số câu trả lời.

Người khổng lồ đồng nghiệp đã phải đối mặt với sự giám sát về tất cả mọi thứ, từ mô hình kinh doanh cơ bản, đến định giá của nó, cho đến CEO của nó, Adam Neumann. Trong giấy tờ chào bán công khai mà nó phát hành tuần trước, nó đã giải quyết nhiều câu hỏi đó. Việc nộp đơn thậm chí đã cố gắng trả lời một trong những cuộc đối đầu lớn nhất – một trong những phần trong tài liệu có tựa đề "Khả năng phục hồi được mong đợi trong thời kỳ suy thoái".

Nhưng câu trả lời của công ty không nhất thiết mang lại nhiều sự yên tâm cho những người hoài nghi. Mặc dù việc nộp đơn đã cố gắng phát hiện ra hoặc khắc phục những điểm yếu trong mô hình kinh doanh của WeWork và sự nghi ngờ về định giá 47 tỷ USD của nó, nhiều nhà phân tích thay vì tìm thấy lý do trong giấy tờ IPO của WeWork thậm chí còn nghi ngờ công ty hơn trước.

Đọc này: Dưới đây là 5 câu hỏi lớn nhất mà WeWork phải đối mặt khi chuẩn bị IPO

Walter Johnston, người tập trung vào thị trường bất động sản với tư cách là phó chủ tịch xếp hạng tín dụng tại thị trường bất động sản, cho biết đã có rất nhiều "tin đồn và lời thì thầm" trước các giấy tờ rằng công ty đang mất rất nhiều tiền và sự tăng trưởng của nó là không bền vững. công ty nghiên cứu Morningstar. Việc nộp đơn về cơ bản đã xác nhận những nghi ngờ đó, ông nói.

"Danh sách rủi ro của họ (trong tài liệu) cho công ty sắp tới là một cú đánh lớn nhất về những gì mọi người đã nghĩ về nó," Johnston nói.

Dưới đây là cách WeWork trả lời một số câu hỏi lớn nhất về hoạt động kinh doanh và cung cấp – và những gì các nhà phân tích đưa ra câu trả lời của mình:

XEM THÊM: Tại sao định giá tư nhân 47 tỷ đô la của WeWork có thể là trở ngại chính cho IPO của nó – và thậm chí có thể làm hỏng nó hoàn toàn

WeWork là gì?

Trước khi phát hành hồ sơ IPO của WeWork, nhiều người tự hỏi liệu công ty này giống một công ty công nghệ hay bất động sản hơn. Sự khác biệt không chỉ là ngữ nghĩa; các nhà đầu tư có xu hướng trả phí bảo hiểm cao hơn nhiều cho các công ty công nghệ so với các công ty bất động sản. Họ cũng có xu hướng chịu đựng nhiều hơn các khoản lỗ cho các công ty công nghệ, đặc biệt là nếu họ đang phát triển nhanh chóng và có thể hứa hẹn một khoản tiền lớn.

WeWork muốn được phân loại là một công ty công nghệ.

Như bạn có thể mong đợi, WeWork đã cố gắng tự đặt mình là hình vuông ở giữa ngành công nghiệp công nghệ. Nó đã đề cập đến từ "công nghệ" 93 lần trong tài liệu IPO của mình, bao gồm cả đoạn đầu tiên của trang thực sự đầu tiên của tài liệu, ngay sau mục lục.

"Chúng tôi cung cấp cho các thành viên của chúng tôi quyền truy cập linh hoạt vào các không gian đẹp, văn hóa bao gồm và năng lượng của một cộng đồng được truyền cảm hứng, tất cả được kết nối bởi cơ sở hạ tầng công nghệ rộng lớn của chúng tôi," nó nói.

Nhưng đó không phải là tất cả. Theo đuổi một trong những từ thông dụng của ngành, WeWork đã mô tả dịch vụ của mình như một "nền tảng", đề cập đến từ đó 170 lần. Dường như loại bỏ một cụm từ bắt chước khác trong ngành – phần mềm như một dịch vụ, được sử dụng để mô tả các dịch vụ được cung cấp trên cơ sở đăng ký qua web hoặc thông qua các ứng dụng – WeWork mô tả doanh nghiệp của mình là "dịch vụ không gian".

"Chúng tôi cung cấp một mô hình dịch vụ không gian mà chúng tôi vận hành bằng cách sử dụng một playbook toàn cầu được cung cấp bởi công nghệ", nó nói trong phần nộp hồ sơ IPO nơi mô tả hoạt động kinh doanh của mình.

WeWork không phải là một công ty bất động sản cũ kỹ, nó đảm bảo cho các nhà đầu tư tiềm năng. Thay vào đó, nó sử dụng nó bằng cách sử dụng hiểu biết công nghệ của mình để tân trang nơi làm việc.

"Chúng tôi đang phát minh lại cách mọi người làm việc và thay đổi cách các cá nhân và tổ chức liên quan đến nơi làm việc," nó nói.

"Chúng tôi tưởng tượng", nó tiếp tục, "tương lai của công việc: không gian làm việc năng động, được thiết kế tốt, ít bộ sản phẩm và dịch vụ giá trị gia tăng, tất cả được cung cấp bởi dữ liệu, phân tích và công nghệ tích hợp sâu giúp các thành viên của chúng tôi mở khóa sự sáng tạo và năng suất."

Các nhà phân tích nghĩ rằng đó là vô lý.

Bất kể những gì WeWork đã nói trong giấy tờ IPO của mình, con số của nó rất rõ ràng rằng đó không phải là một công ty công nghệ, các nhà phân tích cho biết. Tất cả những gì bạn phải làm là xem tài liệu về việc chi tiêu tiền của nó, Robert Siegel, giảng viên quản lý tại Trường kinh doanh tốt nghiệp Stanford, nói.

Trong sáu tháng đầu năm nay, họ đã chi 1,2 tỷ đô la cho "chi phí vận hành địa điểm", bao gồm những thứ như tiền thuê nhà trả cho chủ nhà, hóa đơn tiện ích của nó tại các khách sạn thuê cho khách hàng và chi phí sửa chữa và duy trì các tính chất đó. Những chi phí đó đã tiêu thụ 80% doanh thu của nó trong kỳ, theo hồ sơ IPO của nó.

Ngược lại, công ty đã chi $ 370 triệu, hay 24% doanh thu, cho chi phí "tăng trưởng và phát triển thị trường mới". Đó là thuật ngữ túi xách mà công ty sử dụng để mô tả một loạt các chi phí, từ tìm kiếm, thiết kế và phát triển không gian văn phòng mới đến nghiên cứu và phát triển công nghệ.

Ngay cả khi bạn cho rằng một nửa số tiền mà WeWork đang chi cho tăng trưởng sẽ dành cho công nghệ, thì nó sẽ chiếm một phần nhỏ trong số tiền mà nó dành cho chi phí bất động sản, Siegel nói.

"Tôi không nghĩ có bất kỳ cách nào bạn có thể nhìn vào công ty này ngày hôm nay và nói rằng đó là một công ty công nghệ", ông nói.

WeWork cung cấp một ứng dụng giúp người thuê báo cáo các vấn đề, đặt phòng hội nghị và tìm và tham dự các sự kiện. Nhưng rất nhiều công ty trong những ngày này – bao gồm cả trong lĩnh vực bất động sản – cung cấp các ứng dụng hoặc phụ thuộc nhiều vào công nghệ, Daniel Morgan, một nhà đầu tư công nghệ lâu năm và là người quản lý danh mục đầu tư cao cấp tại Synovus Trust cho biết.

Chắc chắn, nó có rất nhiều công ty công nghệ là người thuê nhà. Và tốc độ tăng trưởng doanh thu của nó (100% trong sáu tháng qua), thua lỗ tăng vọt (690 triệu đô la trong cùng kỳ) và định giá tư nhân (gần 16 lần doanh số dự kiến ​​trong năm nay), tương đương với một công ty công nghệ.

Nhưng nó không phụ thuộc vào công nghệ cho doanh thu của nó và công nghệ của nó không phân biệt hoặc bảo vệ nó khỏi các đối thủ cạnh tranh.

Scott Galloway, giáo sư tiếp thị tại Đại học New York và là người sáng lập startup trước đây cho biết, nỗ lực của WeWork là cố gắng trở thành một công ty công nghệ giống như một mánh khóe ảo tưởng hoặc giống như ý tưởng rằng nếu bạn lặp lại điều gì đó đủ lần, mọi người sẽ tin điều đó. .

"Cảm giác như thiếu sự tôn trọng đối với trí thông minh của các nhà đầu tư," Galloway nói.

Điều gì xảy ra trong một cuộc suy thoái?

Rất lâu trước khi WeWork phát hành giấy tờ IPO, các nhà phân tích và nhà đầu tư tiềm năng lo lắng về việc nó sẽ có giá như thế nào nếu nền kinh tế đi về phía nam.

Mô hình kinh doanh của nó dường như để lại nó dễ bị tổn thương trong một cuộc suy thoái – nó ký hợp đồng dài hạn, cho thuê truyền thống và quay vòng và cho thuê lại không gian trên các giao dịch ngắn hạn, linh hoạt, thường cho các công ty khởi nghiệp nhỏ. Công ty có nguy cơ rằng khách hàng của mình sẽ đóng cửa hàng, thu hẹp quy mô hoặc yêu cầu các giao dịch tốt hơn ngay cả khi công ty bị mắc kẹt trong thời gian thuê dài hơn nhiều.

WeWork chưa bao giờ trải qua một cuộc suy thoái kinh tế rộng lớn; nó được hình thành sau cuộc Đại suy thoái. Nhưng Regus, người tiên phong trong thị trường coworking, đưa ra một câu chuyện cảnh báo. Sau khi phát triển mạnh trong thời kỳ bùng nổ dot-com vào cuối những năm 1990 và đầu những năm 2000, hoạt động tại Mỹ của nó đã phá sản Sau đó bùng nổ.

Đây không chỉ là lý thuyết. Nhà đầu tư, nhà kinh tế, và chính trị giangày càng lo lắng nền kinh tế Mỹ có thể sớm đi vào suy thoái.

WeWork nói rằng nó sẽ ổn và thậm chí có thể phát triển mạnh.

WeWork đã cố gắng giải quyết những lo ngại về việc kinh doanh của công ty sẽ giảm giá như thế nào trong thời kỳ suy thoái.

Giấy tờ của nó bao gồm trong phần rủi ro nồi hơi cảnh báo rằng hoạt động kinh doanh của nó có thể bị ảnh hưởng xấu trong thời kỳ suy thoái. Nhưng hồ sơ cũng bao gồm một phần bất thường có tên, "Dự kiến ​​khả năng phục hồi trong suy thoái." Trong lĩnh vực đó, công ty lập luận rằng – rủi ro tiêu chuẩn sang một bên – hoạt động kinh doanh của họ sẽ hoạt động tốt cho dù nền kinh tế đang làm gì, vì giá trị mà nó mang lại cho khách hàng.

Nhưng kinh doanh thậm chí có thể đón đầu trong một cuộc suy thoái, WeWork nói trong hồ sơ. Trong một cuộc suy thoái, các công ty có thể sẽ muốn tránh ký hợp đồng thuê dài hạn và sẽ bị thu hút bởi các giao dịch văn phòng ngắn hạn mà WeWork cung cấp, nó nói. Họ không chỉ ít tốn kém hơn về những gì các công ty sẽ phải trả cho không gian thuê truyền thống, mà vì bản chất ngắn hạn của họ, các công ty không phải thể hiện cho họ như là nghĩa vụ dài hạn trên bảng cân đối kế toán.

WeWork cho biết họ cũng sẽ phấn khích với số lượng khách hàng doanh nghiệp ngày càng tăng, hiện chiếm 40% cơ sở khách hàng và tồn đọng 4 tỷ đô la doanh thu từ các giao dịch dài hạn mà khách hàng đã ký kết.

Và công ty đã tranh cãi quan điểm rằng nó đã không vượt qua bất kỳ sự suy thoái nào. Trong sự bất ổn kinh tế ở Vương quốc Anh sau cuộc bỏ phiếu Brexit, hoạt động của nó ở London đã thấy tỷ lệ lấp đầy tăng lên, nó nói. Sau cuộc khủng hoảng tiền tệ và suy thoái kinh tế tiếp theo ở Argentina bắt đầu vào năm 2017, nó đã có thể giữ mức độ chiếm dụng của nó ở trên mức hòa vốn, nó nói.

"Đi về phía trước, chúng tôi tin rằng chúng tôi có vị trí tốt để điều hướng thông qua suy thoái kinh tế hơn nữa," công ty cho biết trong giấy tờ IPO của mình.

"Chúng tôi không chỉ tin rằng mô hình kinh doanh của chúng tôi giảm bớt áp lực của suy thoái kinh tế", nó tiếp tục, "chúng tôi cũng tin rằng mô hình của chúng tôi có thể giúp chúng tôi ổn định trong một cuộc suy thoái."

Công ty cũng đã thực hiện các bước để bảo vệ mình trong một cuộc suy thoái. Hầu hết các hợp đồng thuê của nó được tổ chức bởi các công ty con được tạo ra đặc biệt tách biệt với WeWork. Nếu nó gặp khó khăn trong việc trả tiền thuê trên các tòa nhà cụ thể trong thời kỳ suy thoái, nó có thể khiến các công ty con đã ký hợp đồng thuê đó phá sản, bảo vệ tập đoàn mẹ. Trong số 47,2 tỷ đô la cam kết cho thuê còn nợ của WeWork, 41,1 tỷ đô la về cơ bản là không được bảo đảm bởi công ty mẹ.

Các nhà phân tích không bị thuyết phục.

Các nhà phân tích thường không mua lập luận của WeWork rằng nó sẽ hoạt động tốt trong thời kỳ suy thoái. Bản chất của các giao dịch mà nó cung cấp cho khách hàng của mình làm cho các giao dịch đó tương đối dễ bị phá vỡ – dễ dàng hơn nhiều so với các hợp đồng thuê truyền thống.

Trong một cuộc suy thoái, các nhà phân tích nói, nhiều khách hàng khởi nghiệp và doanh nhân solo của họ có thể đóng cửa hàng hoặc quay trở lại làm việc tại nhà của họ. Ngay cả khách hàng doanh nghiệp của nó cũng có nguy cơ. Nếu họ quyết định thu hẹp quy mô hoạt động, nhiều khả năng họ sẽ đóng cửa không gian làm việc chung của họ hơn là cố gắng thoát khỏi hợp đồng thuê truyền thống của họ, đặc biệt nếu họ chỉ có một số ít người làm việc trong số họ.

Trong thời kỳ suy thoái, khi các công ty đang tìm cách thu hẹp không gian văn phòng của họ, "trước tiên bạn hãy làm những việc tùy ý nhanh chóng", Tom Smith, người đồng sáng lập của Truss, một thị trường bất động sản thương mại trực tuyến cho biết.

Kế hoạch của WeWork nhằm thu hút các công ty tránh xa các hợp đồng thuê truyền thống vào thời kỳ suy thoái có thể gây ra hậu quả không lường trước, Smith nói. Nó có thể sẽ được chào giá thấp. Nhưng các khách hàng hiện tại của nó có thể sẽ thấy các chương trình khuyến mãi đó và đưa nó vào mức giá thấp hơn, ông nói. Và, bởi vì họ không bị khóa trong các giao dịch dài hạn, nhưng về cơ bản có thể tăng tốc bất cứ lúc nào, họ có thể có một thời gian tương đối dễ dàng để có được mức giá tốt hơn.

Đây không chỉ là một mối nguy hiểm về mặt lý thuyết, Smith nói.

Tái đàm phán "xảy ra trong bất động sản thương mại mọi lúc," ông nói.

Và ông và các nhà phân tích khác không ấn tượng rằng việc kinh doanh của WeWork được tổ chức ở Argentina và London sau những vấn đề kinh tế ở hai nơi. Không phải là một suy thoái toàn cầu hoặc thậm chí là một khu vực, họ lưu ý. Các nhà phân tích cho biết các vấn đề của London ít liên quan và dường như không ảnh hưởng nhiều đến thị trường bất động sản và công ty ít tiếp xúc với Argentina vào thời điểm suy thoái của đất nước đó.

"Brexit và Argentina không phải là cuộc suy thoái lớn", Johnston của Morningstar nói.

Các nhà đầu tư có thể và nên tin tưởng Adam Neumann đến mức nào?

Ngay cả trước khi WeWork công khai thủ tục giấy tờ IPO, mọi người đã đặt ra câu hỏi về Neumann.

Tạp chí Phố Wall báo cáo đầu năm nay, Neumann đã kiếm được "hàng triệu đô la" mua cổ phần cá nhân trong các tòa nhà và sau đó quay lại và cho họ thuê WeWork. Tạp chí báo cáo tháng trước, anh ấy đã kiếm được 700 triệu đô la bằng cách bán hoặc vay so với cổ phiếu của mình trong công ty.

Rồi thời báo tài chính báo cáo đầu tháng này mà Neumann và WeWork đã có tạo ra một cấu trúc công ty mới đối với công ty ngay trước khi IPO dự kiến ​​sẽ giảm các khoản nợ thuế của Neumann và những người trong cuộc khác cho bất kỳ lợi nhuận nào mà công ty tạo ra trong khi tăng các khoản nợ thuế của các nhà đầu tư bên ngoài. Neumann đã có quyền kiểm soát đa số đối với WeWork, và sự sắp xếp có vẻ như sẽ tiếp tục củng cố điều đó.

Các nhà phân tích và nhà đầu tư tiềm năng lo lắng những động thái như vậy nói gì về quản lý công ty của Neumann và quản trị công ty chung của WeWork.

WeWork nói rằng anh ấy là một người 'có tầm nhìn' và 'quan trọng đối với hoạt động của chúng tôi'.

Trong tài liệu của mình, WeWork đã miêu tả Neumann bằng những thuật ngữ phát sáng và trung tâm cho sự thành công của nó.

Một dấu hiệu cho thấy tầm quan trọng của công ty đối với Neumann chỉ là số lần mà nó đề cập đến tên của anh ấy trong hồ sơ – 169 lần. Ngược lại, hồ sơ IPO của Uber đã đề cập đến "Dara" – tên đầu tiên của CEO – chỉ 29 lần, Galloway lưu ý trong một bài viết trên blog.

Nhưng đã có nhiều hơn. Trong một trong những yếu tố rủi ro, công ty cảnh báo rằng họ không có thỏa thuận tuyển dụng với Neumann, nhưng nói rằng "thành công trong tương lai của chúng tôi phụ thuộc phần lớn vào dịch vụ tiếp tục (của anh ấy), gọi anh ấy là" quan trọng đối với hoạt động của chúng tôi. "

Trong phần mô tả các giao dịch khác nhau mà Neumann và các thành viên gia đình của anh ấy đã tham gia với công ty, WeWork giải thích rằng họ là một chức năng của "sự tham gia sâu sắc của anh ấy vào tất cả các khía cạnh của sự phát triển của công ty chúng tôi" và mở đầu các mô tả về họ bằng cách nói về việc anh ấy quan trọng như thế nào với WeWork.

"Từ ngày ông đồng sáng lập WeWork, Adam đã đặt ra tầm nhìn, định hướng chiến lược và ưu tiên thực hiện của Công ty", WeWork nói trong hồ sơ. "Adam là một nhà lãnh đạo độc đáo, người đã chứng minh rằng anh ta có thể đồng thời đội mũ của những người có tầm nhìn, điều hành và đổi mới, trong khi phát triển mạnh như một nhà sáng tạo cộng đồng và văn hóa."

Tài liệu thừa nhận rằng Neumann đã bán cổ phần của WeWork trong quá khứ, nhưng cho biết ông đã không bán bất kỳ sản phẩm nào kể từ năm 2017, sẽ không bán bất kỳ sản phẩm nào trong IPO và đã cam kết không chuyển nhượng bất kỳ cổ phiếu hoặc quyền chọn nào trong một năm sau đó việc chào bán.

Về việc mua bất động sản của mình, công ty cho biết ông đã thực hiện chúng với lợi ích của mình.

"Trong những ngày đầu kinh doanh, vào thời điểm chủ nhà không muốn nhận ra lợi ích của WeWork với tư cách là người thuê nhà, Adam đã mua bốn tòa nhà để giúp chứng minh WeWork là người thuê nhà khả thi cho chủ nhà", công ty cho biết . "Vào tháng 12 năm 2017, Adam đã mở rộng sự tham gia của mình trong việc mua bất động sản bằng cách mua phần lớn lợi ích trong các dự án phát triển trung tâm thành phố San Jose, bước đầu tiên để theo đuổi tầm nhìn của Công ty cho tương lai của các thành phố."

Neumann kể từ đó đã đồng ý không mua bất kỳ tài sản bổ sung nào với ý định cho thuê chúng cho WeWork, công ty cho biết. Muốn giải quyết bất kỳ xung đột lợi ích với các giao dịch trong quá khứ, anh và công ty thành lập quỹ bất động sản chủ yếu thuộc sở hữu của WeWork sẽ quản lý lợi ích của anh ta trong 10 tài sản, bao gồm bốn tài sản được thuê bởi công ty. Quỹ có một tùy chọn để mua các tài sản trong một năm.

Về mặt quản trị, công ty cho biết họ đã thông qua cấu trúc công ty mới để cho phép công ty dễ dàng mở rộng hơn sang các lĩnh vực mới, có được các doanh nghiệp mới hoặc tham gia vào quan hệ đối tác. Nó cũng cho biết cấu trúc này sẽ giúp cách ly từng ngành nghề kinh doanh với nhau, do đó, sự thất bại của bất kỳ một trong số họ sẽ không nhất thiết làm sụp đổ toàn bộ công ty.

Trong khi thừa nhận rằng Neumann sẽ giữ quyền kiểm soát đa số đối với WeWork sau khi cung cấp, công ty nói rằng điều đó là tốt, bởi vì đó là "một công ty do người sáng lập lãnh đạo". Nó cũng nói rằng Neumann đã cam kết từ bỏ quyền kiểm soát đa số nếu số lượng cổ phiếu mà ông sở hữu giảm xuống dưới 5% số lượng đang lưu hành.

Các nhà phân tích nói rằng Neumann được bao quanh bởi những lá cờ đỏ, và một người nói rằng rõ ràng anh ta không nên tin tưởng.

Tài liệu của WeWork đã làm rất ít để trấn an những người lo lắng về quản lý và quản trị của Neumann. Trong thực tế, nó thêm vào lo lắng của nhiều người.

Trong số các thông tin mới mà công ty tiết lộ trong tài liệu là Neumann đã nhận được nhãn hiệu từ "Chúng tôi" và sau đó bán quyền cho WeWork khi sau đó – dưới sự chỉ đạo của anh ta – đã quyết định đổi tên thành Công ty We. Chúng tôi làm việc đã cho Neumann 5,9 triệu đô la trong quyền sở hữu bổ sung cho các nhãn hiệu.

Nhưng tài liệu cũng tiết lộ một toàn bộ bộ sưu tập các khoản vay, giao dịch của bên liên quan và các thỏa thuận và thỏa thuận nâng cao lông mày khác. Công ty đã thuê hai thành viên gia đình trực tiếp của Neumann, hồ sơ báo cáo. Nó đã cho anh ta một khoản trợ cấp khổng lồ với 42 triệu quyền chọn cổ phiếu, sau đó cho anh ta 362 triệu đô la để sớm thực hiện các lựa chọn đó và sở hữu cổ phiếu, sau đó trao cho anh ta tiền lãi trong công ty mới được cơ cấu lại để đổi lấy số cổ phiếu đó, hủy bỏ khoản vay quá trình. Nó cũng tiết lộ rằng anh ta sẽ duy trì sự kiểm soát đa số trong WeWork bằng cách nắm giữ cổ phiếu mang lại cho anh ta 20 phiếu bất thường trên mỗi cổ phiếu.

Đó là chút cuối cùng là lá cờ đỏ lớn nhất cho Jeff Langbaum, một nhà phân tích bất động sản của Bloomberg Intelligence.

Có loại kiểm soát đó sẽ cho phép "anh ta thực hiện hiệu quả những gì anh ta muốn", Langbaum nói.

WeWork dưới thời Neumann đã thực hiện một số động thái đáng ngờ, những động thái "khiến tôi tự hỏi liệu mọi quyết định có được đưa ra trong tâm trí của các cổ đông hay không," ông tiếp tục. "Nếu các cổ đông không có tiếng nói, điều đó có thể đáng lo ngại."

Galloway nghĩ rằng tình hình còn tồi tệ hơn thế. Tài liệu nói rõ rằng Neumann không nên tin tưởng, ông nói.

"Làm thế nào bạn có thể tự nhận là người ủy thác tốt cho ai đó khi bạn bán hàng như thể bạn sắp rời khỏi đất nước", ông nói, tham khảo khoản tiền mặt trị giá 700 triệu đô la của Neumann.

Không chỉ không đáng tin cậy, Galloway nói, hội đồng quản trị của WeWork, người có nhiệm vụ danh nghĩa là giám sát anh ta vì lợi ích của các cổ đông, là "bất tài" và "không đúng mực".

"Liệu hội đồng này thiếu tất cả các chuyên gia xương sống hoặc tên miền trong kinh doanh," ông nói. "Tôi nghĩ câu trả lời là có."

Đây sẽ là một Uber khác?

Một trong những lo lắng lớn về WeWork là IPO của nó sẽ có số phận tương tự như Uber.

Cuối năm ngoái, nhân viên ngân hàng của công ty taxi dựa trên ứng dụng đã thổi phồng khái niệm rằng công ty có thể thấy mức định giá lên tới 120 tỷ đô la khi nó được công khai Nó cuối cùng được đánh giá thấp hơn nhiều. Nó giá gần mức thấp của phạm vi thậm chí ít tham vọng hơn của nó, đã mang lại cho nó vốn hóa thị trường ban đầu là 75,5 tỷ đô la, chỉ cao hơn khoảng 3 tỷ đô la so với định giá tư nhân cao nhất của nó.

Mọi thứ trở nên tồi tệ hơn từ đó. Cổ phiếu của công ty tụt dốc trong những ngày sau khi IPO và đã rơi xa hơn kể từ khi. Nó hiện có vốn hóa thị trường là 57 tỷ đô la, một mức định giá mà nó đã vượt qua trong thị trường tư nhân ba năm trước.

Để xoa dịu các nhà đầu tư lo lắng về việc thua lỗ, công ty đã cắt giảm việc làmtìm kiếm những cách khác để cắt giảm chi phí.

Và đó không phải là startup khổng lồ duy nhất gặp khó khăn sau khi ra mắt công chúng. Slack và Lyft cũng đang giao dịch dưới mức giá ban đầu của họ.

Điều đáng lo ngại là WeWork sẽ thực hiện tương tự. Đây là công ty được đánh giá cao nhất khi cố gắng ra mắt công chúng kể từ Uber, có khoản lỗ và tiền mặt lớn tương tự, và các câu hỏi tương tự về mô hình kinh doanh của công ty.

WeWork né tránh câu hỏi.

Ít nhất là trong các thủ tục giấy tờ ban đầu, WeWork đưa ra bất kỳ dấu hiệu nào về giá trị mà nó tìm kiếm trong IPO của nó. Nó không đặt giá cho cổ phiếu của mình và không cho biết sẽ bán bao nhiêu.

Công ty đã đưa ra một số cảnh báo sôi nổi về những điều có thể làm cho giá cổ phiếu của nó giảm sau khi công khai, bao gồm kết quả biến động hàng quý, không sử dụng hiệu quả số tiền huy động được trong đợt chào bán, bán hàng trong tương lai của công ty hoặc nhân viên, đa lớp cấu trúc chứng khoán. Và nó nói rằng nó và quản lý của nó đang tập trung vào việc xây dựng giá trị cổ đông dài hạn.

Nhưng khác với điều đó, họ đã nói rất ít về cách họ hy vọng cổ phiếu của mình sẽ hoạt động và không có lý do gì tại sao nó sẽ không trở thành Uber tiếp theo. Trên thực tế, nó hoàn toàn không đề cập đến Uber.

Nhưng các nhà phân tích lo ngại IPO của nó có thể tệ như vậy – hoặc thậm chí tệ hơn.

Các nhà phân tích cho biết, định giá 47 tỷ đô la của WeWork không đồng bộ với hoạt động kinh doanh của nó – và thiết lập nó cho một mùa thu lớn, các nhà phân tích cho biết.

Công ty được định giá gần 16 lần doanh thu dự kiến ​​trong năm nay. Ngược lại, IWG, công ty sở hữu Regus và là đối thủ cạnh tranh gần nhất của WeWork, có lợi nhuận và giao dịch chỉ bằng 10 lần thu nhập của nó. Nó có giá trị khoảng 3 tỷ đô la – hoặc ít hơn 1/15 giá trị của WeWork.

WeWork có thể là một công ty tốt hơn IWG, nhưng điều đó không có nghĩa là nó nhất thiết phải có giá trị gấp 15 lần, các nhà phân tích nói.

Không chỉ là công ty đang chịu lỗ lớn và gia tăng. Đó là công ty đang được coi trọng như một công ty công nghệ mặc dù mô hình kinh doanh cho thấy nó không giống một công ty nào cả. Trên hết, định giá của nó – về mặt giá bán – thậm chí còn cao hơn cả Uber hay Lyft khi họ công khai, Morgan nói.

"Đó sẽ là một trở ngại cho họ để cố gắng vượt qua trên đường" khi các quan chức của WeWork gặp gỡ các nhà đầu tư tiềm năng, ông nói. "Bởi vì rất nhiều kẻ đang bị đốt cháy ngay bây giờ trên các IPO kỳ lân này."

Thật vậy, Galloway nghĩ rằng có khả năng sẽ có rất nhiều sự phản đối về việc định giá đó mà WeWork hoàn toàn không công khai hoặc chứng kiến ​​cổ phiếu của nó giảm tới 90% sau khi nó ra ngoài.

"Bạn có thể thấy điều này mất 40 tỷ đô la" trong định giá, ông nói.

Làm thế nào là cạnh tranh ảnh hưởng đến thị trường?

WeWork không phải là nhà cung cấp coworking duy nhất ngoài đó. Regus đi tiên phong trong không gian ba mươi năm trước. Gần đây, một số lượng ngày càng tăng của cả khởi nghiệp và chủ nhà truyền thống đã được đưa vào thị trường.

Theo Smith, năm ngoái 69 công ty coworking khác nhau đã niêm yết không gian trên Truss. Năm nay, con số đó đã vượt qua 256.

Cạnh tranh ngày càng tăng có thể ảnh hưởng đến WeWork theo nhiều cách khác nhau. Nó có thể đấu tranh để tìm địa điểm mới cho các văn phòng của mình hoặc phải trả nhiều tiền hơn cho hợp đồng thuê của nó hơn so với cách khác. Nó có thể mất khách hàng trước các đối thủ cạnh tranh hoặc buộc phải cung cấp cho họ mức giá thấp hơn để khiến họ ở lại. Nó cũng có thể mất nhân viên chủ chốt cho các đối thủ.

Bất kể, công ty có thể thấy hoạt động kinh doanh của mình bị ảnh hưởng bởi cạnh tranh – từ doanh thu giảm hoặc chi phí tăng.

WeWork phần lớn gạt bỏ mối đe dọa.

WeWork nói rất ít về sự cạnh tranh trong hồ sơ của mình. Trên thực tế, nó chỉ đề cập đến từ bảy lần và "đối thủ" chỉ 14 lần.

Nó bao gồm các mối nguy hiểm của cạnh tranh trong danh sách các yếu tố rủi ro, nhưng nó miêu tả chúng nhiều hơn về mặt lý thuyết hơn là các mối đe dọa thực tế. Nó có thể mất khách hàng hoặc nhân viên cho các đối thủ cạnh tranh trong tương lai và điều đó có thể làm tổn thương doanh nghiệp của nó, nó thừa nhận.

Nhưng công ty thường lập luận rằng họ có một chân trên các đối thủ của mình.

"Các khoản đầu tư của chúng tôi vào nền tảng toàn cầu của chúng tôi, cùng với công nghệ xây dựng có mục đích và chuyên môn vận hành, cung cấp những gì chúng tôi tin là lợi thế đầu tiên đáng kể so với các đối thủ của chúng tôi với tư cách là người tiên phong của mô hình không gian dịch vụ", công ty cho biết trong hồ sơ.

Vẫn còn quá sớm để biết, các nhà phân tích nói, nhưng một số người nhìn thấy các dấu hiệu cảnh báo cho WeWork.

Các nhà phân tích cho biết WeWork đã làm rất tốt khi thiết lập thương hiệu của mình và trở thành một thứ giống như Kleenex của doanh nghiệp đồng nghiệp. Nó trở thành loại tùy chọn mặc định khi mọi người tìm kiếm một không gian làm việc chung.

Nhưng mô hình kinh doanh cơ bản của nó – thuê không gian dài hạn và cho thuê lại cho các công ty khác trong một doanh nghiệp ngắn hạn – có thể dễ dàng nhân rộng, vì hàng chục đối thủ đã thể hiện.

WeWork đã không cung cấp cho các nhà đầu tư "một tấn thoải mái ở đó về những gì đối thủ của họ có thể làm", Johnston nói.

Các nhà phân tích cho biết không có đủ thông tin trong tài liệu IPO của WeWork để biết nó bị ảnh hưởng như thế nào bởi sự cạnh tranh cho đến nay. Bất kỳ loại ảnh hưởng nào có thể thấy về chi phí thuê tăng hoặc áp lực đối với mức giá mà người thuê phải trả về cơ bản bị áp đảo bởi số lượng cơ sở mới mà nó đã mở – 314 trong hai năm qua – và tất cả các khách hàng mới là thu hút.

"Rất khó để có thể biết tác động mà các đối thủ cạnh tranh đang gây ra cho họ, bởi vì họ cứ tiếp tục đứng trước họ vào các thị trường mới," Smith nói.

Vẫn có một số cờ đỏ tiềm năng. Công ty thừa nhận trong hồ sơ của mình rằng doanh thu trung bình trên mỗi khách hàng đã giảm và họ hy vọng con số đó sẽ tiếp tục giảm, mặc dù họ cho rằng rơi vào việc mở rộng sang các thị trường giá thấp hơn.

Ngoài ra, chi phí bán hàng và tiếp thị của nó đã tăng với tốc độ thậm chí nhanh hơn tốc độ tăng trưởng doanh thu. Trong khi doanh thu năm 2018 của nó lớn hơn khoảng bốn lần so với hai năm trước đó, chi phí tiếp thị của WeWork cao hơn gần chín lần.

Vấn đề cơ bản đối với WeWork là "không có gì ngăn cản bất kỳ ai cố gắng tham gia vào doanh nghiệp đó", Langbaum nói.

Có một mẹo về WeWork hoặc một công ty khác? Liên lạc với phóng viên này qua email tại [email protected], nhắn tin cho anh ấy trên Twitter @troywolvhoặc gửi cho anh ấy một tin nhắn an toàn thông qua Tín hiệu theo số 415.515.5594. Bạn cũng có thể liên hệ với Business Insider một cách an toàn thông qua SecureDrop.



Nguồn Business Insider

Bài viết liên quan

BÌNH LUẬN

Vui lòng nhập bình luận của bạn
Vui lòng nhập tên của bạn ở đây
This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.

Bài viết mới nhất

Kết nối với chúng tôi

333Thành viênThích
259Người theo dõiTheo dõi