Khi các cơ sở sẽ mở cửa trở lại; triển vọng đầu tư nhà ở sinh viên

0
22
Khi các cơ sở sẽ mở cửa trở lại; triển vọng đầu tư nhà ở sinh viên

Avi Lewittes biết các sinh viên đại học đau đớn – và cha mẹ của họ – cảm thấy như máy tính xách tay trên quầy bếp thay thế giảng đường.

“Là cha mẹ của sinh viên đại học đang theo học đại học từ phòng ngủ thời thơ ấu của họ, học trực tuyến rõ ràng không phải là một đề xuất có giá trị hấp dẫn”, Lewittes, cha của ba thanh niên nói.

Và với tư cách là giám đốc đầu tư của Scion Group, một trong những nhà cung cấp nhà ở sinh viên lớn nhất của đất nước, Lewittes đã đánh giá tác động của việc đóng cửa trường đột ngột và sự không chắc chắn về việc mở cửa không chỉ đối với trẻ em của anh ấy, mà qua danh mục nhà ở 28 nhà nước của công ty anh ấy cho gần 60.000 sinh viên.

Scion có trụ sở tại Chicago và các đồng nghiệp của nó đã rót hàng tỷ đô la vào nhà ở sinh viên trong những năm gần đây từ các nhà đầu tư thị trường công cộng và các nhóm tư nhân như hệ thống hưu trí và quỹ tài sản có chủ quyền. Các nhà đầu tư đã tìm kiếm lĩnh vực này một phần bởi vì khi nền kinh tế đi về phía nam, việc ghi danh thường tăng vọt, khiến nhà ở sinh viên được đặt cược tốt hơn trong một thị trường giảm so với các lựa chọn bất động sản khác như bán lẻ. Các công ty nhà ở sinh viên lớn hơn thường hợp tác với các trường đại học nổi tiếng, giúp đảm bảo thu nhập.

Bây giờ, sau khi đại dịch coronavirus làm trống các lớp học đại học, ngành này đang đối mặt với thách thức lớn nhất của nó. Trong khi những dự đoán ban đầu từ năm giám đốc điều hành và các nhà phân tích là màu hồng, thì triển vọng năm 2020 xoay quanh một câu hỏi mở: Sinh viên có thể quay lại trường một cách an toàn vào mùa thu, và, trong trường hợp có đợt sóng thứ hai của coronavirus, hãy ở lại đó? Một học sinh Yale nói với Business Insider đầu tháng này rằng tất cả những người bạn thân của cô đang cân nhắc tham gia học kỳ mùa thu hoặc cả năm nghỉ.

Cho đến nay, số lượng cho thuê trước trông tốt hơn so với dự kiến, nhưng nhu cầu năng động là phức tạp.

Một số sinh viên quốc tế, những người thường có thể mua nhà ở đẹp hơn, có thể không quay lại vào mùa thu – nhưng sinh viên Mỹ không thể thực hiện các chương trình du học của họ, vì vậy họ sẽ cần nhà ở.

Đối mặt với tình hình tài chính khó khăn hơn, một số phụ huynh có thể không muốn trả tiền cho các tòa nhà chứa đầy tiện nghi, từ tiệm làm tóc đến SoulCycle, trong khi những người khác có thể muốn trả bất kỳ giá nào để đưa học sinh ra khỏi ký túc xá. Và câu hỏi quan trọng nhất – liệu các trường có nhận học sinh vào mùa thu hay không – vẫn còn bỏ ngỏ, với hầu hết các trường hứa hẹn một câu trả lời vào cuối tháng Sáu.

Hầu hết các công ty nhà ở sinh viên lớn không đầu tư nhiều, nếu như, ở các ký túc xá truyền thống, nơi sinh viên được đóng gói hai hoặc nhiều hơn vào một phòng và chia sẻ một phòng tắm với hàng tá trên sàn nhà – một công thức tiềm năng cho thảm họa trong đại dịch.

Thay vào đó, các công ty chủ yếu tập trung vào nhà ở trong khuôn viên với phòng tắm riêng và nhà ở ngoài khuôn viên trường. Cái sau này giống với một tòa nhà chung cư hơn là ký túc xá, với một số khách sạn cung cấp các tiện nghi cao cấp như mô phỏng golf và hồ bơi hướng đến các sinh viên có cha mẹ giàu có để đảm bảo tiền thuê nhà. Nhiều sinh viên đã ở trong những căn hộ đó trong đại dịch, điều này có thể giúp các tòa nhà bị chiếm đóng ngay cả khi một số trường học trực tuyến cho mùa thu.

“Khi lĩnh vực này tiếp tục được thể chế hóa, các nhà đầu tư đã bị thu hút bởi nhà ở sinh viên như một không gian phục hồi kinh tế. Chúng tôi thích nói về nó, nhưng lĩnh vực này chưa bao giờ được đưa vào thử nghiệm theo cách này”, Lewittes nói.

Nhìn rộng ra, không gian giáo dục đại học đang rất căng thẳng, với một số trường học có thể sụp đổ dưới áp lực kinh tế đột ngột không có doanh thu từ sinh viên và không có thu nhập khác từ các lĩnh vực khác như thể thao và y học, như Business Insider đã báo cáo đầu tháng này.

Một tòa nhà ở dành cho sinh viên Scion 504 giường, Ion Austin, tại Đại học Texas ở Austin có phòng tập thể dục, hồ bơi và các tiện nghi khác.

Nhóm Scion

Nếu một trường học đi xuống, nhà cung cấp nhà ở sinh viên sẽ không bị bỏ lại phía sau, vì vậy lựa chọn đại học là đặc điểm quan trọng nhất để hiểu liệu một công ty sẽ tồn tại hay thất bại.

Nhưng các công ty nhà ở sinh viên lớn có xu hướng tập trung vào các trường công lập hàng đầu, nhiều trong số đó đã được cách ly về mặt địa lý khỏi đại dịch và có thể thấy số lượng đăng ký tăng lên khi sinh viên tìm kiếm các lựa chọn chi phí thấp hơn, và vào các trường tư thục hạng nhất, như Đại học Chicago . Cả hai loại trường này đều có nguy cơ ngay lập tức.

Hơn 70% trường học mà Scion hợp tác cho biết họ dự định mở cửa trở lại vào mùa thu và chỉ có 140 trường hợp cho thuê của công ty đã bị hủy bỏ vào tháng 3 và tháng 4, vượt xa 330 hợp đồng thuê mới được ký trong cùng hai tháng cho những sinh viên cần một nơi mới để sống ngay lập tức

Nick Joseph, một nhà phân tích nghiên cứu cao cấp tại Citigroup, cho biết ông chủ yếu tập trung vào các thông báo của trường về kế hoạch mùa thu, và sau đó ông đánh giá các khoản thanh toán tiền thuê nhà và hiện tại.

“Câu hỏi đặt ra là điều gì sẽ xảy ra vào mùa thu”, Joseph nói, lưu ý rằng anh vẫn lạc quan về triển vọng trung và dài hạn của ngành tại các trường được thành lập tốt.

Scion đã thu được gần 98% tiền thuê tháng 4 và danh mục đầu tư ngoài trường của nó đã chiếm gần 80%. Và tính đến ngày 12 tháng 5, danh mục đầu tư của công ty đã được cho thuê 72% cho năm học sắp tới.

Công ty giao dịch công khai duy nhất trong không gian, American Community Communations, đã thu được khoảng 93% tiền thuê tháng 4 trên 600.000 giường và tính đến ngày 17 tháng 4, danh mục đầu tư của nó đã được cho thuê 76,6% trong năm tới – ngay trước số lượng phát hành trước năm ngoái.

John Pawlowski, người đứng đầu khu vực dân cư tại Green Street Advisors, cho biết, trên toàn quốc, tỷ lệ lấp đầy nhà ở của sinh viên thường dao động chỉ trên 90%. Mùa thu này, có thể giảm xuống dưới 70%, vì một số trường, như hệ thống đại học tiểu bang California, chọn tham gia các lớp học chỉ trực tuyến. Nhiều trường vẫn chưa nói nếu họ sẽ mở lại, như thường lệ, chỉ truy cập trực tuyến hoặc thực hiện phương pháp lai, với các lớp học nhỏ gặp gỡ trực tiếp và giảng bài trực tuyến.

Sự thiếu rõ ràng đó đang khiến ngành này “đau đầu trong thời gian ngắn”, ông Pawlowski nói.

“Chúng tôi không nghĩ rằng các nhà điều hành nhà ở sinh viên hoàn toàn ra khỏi rừng,” ông nói. “Nhà ở sinh viên không phải là nơi trú ẩn khỏi cơn bão kinh tế trong bất động sản … Nhãn hiệu chống suy thoái kinh tế vẫn sẽ được áp dụng, nhưng nó có thể là một mớ bòng bong từ ba đến sáu tháng nếu nhiều trường đại học cố gắng hạn chế các cơ quan trong khuôn viên trường nhiều như vậy càng tốt. Nó không phải là một điều tốt cho chiếm hữu gần. “

Các công ty nhà ở sinh viên có thể thấy sự gia tăng trong việc cho thuê từ các trường cần nhanh chóng suy nghĩ lại về ký túc xá truyền thống, vì sinh viên và cha mẹ của họ sợ chia sẻ một phòng tắm với toàn bộ sàn nhà. Giám đốc điều hành của American Community Community Bill Bayless nói với Business Insider rằng các trường mà REIT hoạt động với khoảng 40% nhà ở của họ trong các ký túc xá truyền thống này. Một số trong những trường này đang thảo luận về việc biến các phòng nhiều học sinh thành những người độc thân để giảm bớt các tầng, một chiến thắng cho các nhà cung cấp nhà ở cho sinh viên trong và ngoài trường có thể thấy một dòng sinh viên.

Các trường học cũng đang dành toàn bộ các tòa nhà để kiểm dịch không gian. Lewittes cho biết Scion đã có nhiều cuộc nói chuyện với các trường đại học đang tìm kiếm bất động sản với hơn 250 phòng ngủ.

“Đó là một điểm sáng thú vị về mức độ mật độ cao theo truyền thống liên quan đến cuộc sống trong khuôn viên trường không phù hợp với những rủi ro sức khỏe không lường trước như đại dịch”, Lewittes nói. “Điều này có thể thay đổi nhận thức truyền thống rằng nhà ở trong khuôn viên đại diện cho một khoản đầu tư tương đối an toàn hoặc an toàn hơn so với nhà ở sinh viên ngoài trường được xây dựng có mục đích, thường bao gồm các đơn vị ở với phòng ngủ một người và phòng tắm riêng.”

Về lâu dài, những thay đổi trong thiết kế và sở thích cư trú xuất phát từ đại dịch có thể có nghĩa là làm việc nhiều hơn trong khuôn viên trường cho các công ty như ACC, nếu các trường có thể duy trì kinh phí để nâng cấp. REIT đã chi 5,5 tỷ đô la để hiện đại hóa các ký túc xá cũ của trường, hầu hết được xây dựng cách đây hơn 50 năm.

“Với đại dịch và thách thức mà loại sản phẩm cũ đang đặt ra, chúng tôi nghĩ rằng sau COVID-19, chúng ta sẽ thấy sự gia tăng về tốc độ mà các trường đại học đang hiện đại hóa”, Bayless nói.

Lewittes, CIO của Scion, cho biết có thể có cơ hội mua trong những tháng tới từ các nhà khai thác nhỏ hơn gặp khó khăn và từ các chủ sở hữu bất động sản bán tài sản nhà ở sinh viên để bù đắp tổn thất trong các loại tài sản khác bị ảnh hưởng nặng nề hơn bởi đại dịch, như bán lẻ. Nhưng ông không hy vọng sẽ thấy giá giảm nhiều đối với các tài sản chất lượng cao ở các thị trường hàng đầu.

“Thật tốn kém và tốn nhiều công sức để vận hành nhà ở sinh viên. Nếu bạn không có quy mô, bạn có khả năng chịu áp lực vào thời điểm tốt nhất”, Lewittes nói.

Chris Merrill, Giám đốc điều hành của công ty bất động sản cổ phần tư nhân có trụ sở tại Chicago, Harrison Street, cho biết ông sẵn sàng thực hiện các giao dịch. Công ty của ông đã đóng quỹ thứ bảy vào tháng 8 năm ngoái, huy động được 1,6 tỷ đô la cho nhà ở sinh viên và các loại tài sản thay thế khác như nhà ở cao cấp và lưu trữ.

“Chúng tôi đã chi 1,5 tỷ đô la trong năm nay và đang thực hiện đầy đủ hành vi phạm tội của mình”, ông nói. “Chúng tôi đã kết thúc rất nhiều giao dịch trong vài tuần qua ngay cả trong giai đoạn này và tiếp tục thấy các tài sản hấp dẫn để mua. Quan điểm của tôi là các nhà quản lý mà nhà ở sinh viên không phải là trọng tâm sẽ ít hoạt động trong không gian, nơi sẽ mang đến nhiều cơ hội hơn cho chúng ta. “

Phố Harrison, giống như một số công ty khác trong không gian, thường làm việc với các trường đại học bao gồm Đại học Nam Florida trong quan hệ đối tác công-tư để xây dựng nhà ở sinh viên, cùng với các dự án hỗ trợ như cửa hàng tạp hóa và nhà máy xử lý nước thải. Khi các trường phải đối mặt với áp lực ngân sách gia tăng trong những năm tới, những mối quan hệ đối tác như vậy sẽ chỉ tăng lên, Merrill nói.

“Nhiều trường có thể sẽ phải vật lộn với hậu quả của đại dịch và giảm ngân sách nhà nước và chúng tôi sẵn sàng giúp họ lấp đầy lỗ hổng và lỗ hổng trong tài trợ của họ”, ông nói.

Jason Schwartz, người lãnh đạo nhà ở sinh viên cho công ty bất động sản cổ phần tư nhân Blue Vista, cho biết ông hy vọng sẽ có một sự sụt giảm đáng kể trong các giao dịch của ngành trong quý hai và ba. Một khi các nhà đầu tư đã rõ ràng hơn trong những tháng tới, ông nói các giao dịch sẽ lấy lại trong quý IV.

“Sự không chắc chắn hiếm khi là một người bạn cho hoạt động giao dịch. Nếu bạn là người bán, tại sao bạn lại bán một tài sản cho đến khi có sự chắc chắn hơn?” anh nói. “Trong vài tháng qua, chúng tôi vừa là người mua vừa là người bán. Trong cả hai trường hợp, dù là người mua hay người bán, chúng tôi đều đi đến thỏa thuận với bên kia để trì hoãn.”



Nguồn BusinessInsider

BÌNH LUẬN

Vui lòng nhập bình luận của bạn
Vui lòng nhập tên của bạn ở đây